وبلاگ تخصصی عمران(foma)

ضوابط طرح تفضیلی جدید


پهنه سكونت، محدوده­هايي از شهر است، که کاربري غالب آن مسکوني بوده و به غير از قطعات و پلاک­هاي مسکوني، شامل شبکه معابر و دسترسي­ها، برخي از فعاليت‌هاي انتفاعي و غيرانتفاعي و خدمات پشتيبان سکونت است. در اين پهنه به منظور تأمين امنيت و آرامش، استقرار طيفي گسترده‌ از فعاليت‌ها ممنوع و يا مشروط بوده، و صرفاً استقرار فعاليت­هاي تجاري جزء و خدمات در مقياس محله‌اي و ناحيه‌اي، مرتبط با نيازهاي اوليه ساكنان، شامل؛ آموزشي، بهداشتي- درماني، فرهنگي، مذهبي، تفريحي - گردشگري، ورزشي، پارکينگ‌هاي عمومي و فضاي سبز مجاز است. در پهنه سكونت، به‌منظور كاهش و تعديل تقاضاي سفر و افزايش سرزندگي در محيط‌هاي مسكوني، فعاليت‌هاي مجاز به استقرار شامل خدمات انتفاعي و غير انتفاعي و همچنين واحدهاي تجاري خرد، براي رفع نيازهاي خدماتي و مايحتاج روزمره ساكنين، با عملكرد در مقياس محله ساماندهي مي‌شوند تا تدريجاً در مراكز محلات تمركز يافته و يا موجبات شكل‌گيري مركز محله را طبق اسناد توسعه و عمران محلات، فراهم سازند. خدمات محله‌اي موجود پشتيبان سكونت (انتفاعي و غيرانتفاعي، مانند واحدهاي تجاري خرد) در پهنه سكونت تثبيت مي‌شود و كمبودهاي خدماتي هر محله نيز در زيرپهنه‌هاي S124، S214، M113 و M114، به عنوان مركز محله سامان يافته و يا با مكان‌يابي مركز مناسبي براي محله، در پهنه‌هاي مسكوني، عرصه‌هايي براي استقرار خدمات پيش‌بيني شده و سامان مي‌يابد. پهنه کلان سکونت (R)، شامل؛ دو پهنه اصلي "مسکوني عام" و "مسکوني ويژه" با کدهاي يک رقمي (R1 و R2)،  9پهنه با کد دو رقمي شامل؛ مسكوني با تراکم کم (R11)، مسكوني با تراکم متوسط (R12) و مسكوني با تراکم زياد (R13)، بافت مسکوني ارزشمند روستائي (R21)، بافت مسکوني ارزشمند تاريخي (R22)، بافت مسکوني ارزشمند معاصر (R23)، بافت مسکوني ارزشمند سبز (R24)، مسکوني ويژه پهنه مرکزي (R25) و مسکوني ويژه پهنه محورهاي شهري و بلندمرتبه (R26) است، که با توجه به مولفه‌هاي کالبدي از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، جمعاً در 14 زيرپهنه با کد سه رقمي و به شرح جدول (1) "ضوابط استفاده از اراضي و ساخت و ساز در زيرپهنه‌هاي سكونت"، طبقه­بندي شده­اند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضي در زيرپهنه‌هاي سكونت، به قرار زير است: 1-2: نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) براساس جدول شماره يك اين سند بوده و لازم­الاجرا است. 2-2: محدوده‌هايي از پهنه سکونت شهر به دليل برخورداري از ارزش‌هاي طبيعي، تاريخي، فرهنگي، هويتي و يا موقعيت ويژه، از شرايط خاصي براي ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ويژه­اي است. 3-2: تعداد طبقات در پهنه سكونت، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختماني مجاز و سطح اشغال زمين است، كه در زيرپهنه­هاي مسکوني عام (R1) از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده و طبق جدول شماره (1) اين سند است. 4-2:  در زيرپهنه‌هاي مسكوني عام (R1) و زيرپهنه­هاي مسکوني ويژه (R26)، متناسب با کاهش سطح اشغال زمين، و با رعايت سقف تراكم مجاز ساختماني، افزايش طبقات، با تاييد شهرداري منطقه، مجاز است. تبصره: شهرداري تهران (معاونت شهرسازي و معماري) ملزم است، ظرف مدت سه ماه دستورالعمل نحوه اجراي بند 4-2 را تدوين و اعمال نمايد. 5-2: در كليه زيرپهنه‌هاي سكونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفكيك اراضي و املاك در قطعاتي با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، يك طبقه تشويقي و در قطعاتي با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، دو طبقه تشويقي مجاز است. بديهي است كه تهيه طرح توجيهي براي موارد مذكور، كه تعداد طبقات، 12 طبقه و بيشتر باشد، ضروري است. 6-2:  در زيرپهنه­هاي مسکوني عام (R1)، سطح اشغال زمين قبل از اصلاح در کليه قطعات، (اعم از زيربناي مفيد و غير مفيد)، حداکثر تا 60 درصد است. در كليه قطعات زيرپهنه‌هاي مذكور، که طول آنها مساوي يا بيشتر از 25 متر و يا وسعت آن­ها 180 مترمربع و يا بيشتر باشد، پيشروي طولي تا 2 متر ، علاوه بر سطح اشغال با رعايت همجواري‌ها و حقوق همسايگي، مجاز است. 7-2: ميزان سطح اشغال زيرزمين اول ساختمان­هاي مسکوني حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه به‌شرط عدم قطع درختان، مجاز است. در زيرزمين‌هاي دوم به پايين، در قطعات باحداقل مساحت 200 مترمربع، ميزان سطح اشغال تا 100 درصد قطعه با رعايت كليه جوانب فني مجاز است. در مواردي كه سطح اشغال زيرزمين بيشتر از سطح اشغال طبقه همكف باشد، سقف زيرزمين نبايد از تراز كف اعلام شده، تجاوز نمايد. 8-2: محل استقرار ساختمان (توده­گذاري) در تمامي قطعات پهنه سکونت، ضمن رعايت حقوق همسايگي و رعايت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پيشروي از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالي زمين، نحوه استقرار ساختمان، با رعايت موارد مذكور، منوط به اخذ مجوز از شهرداري منطقه است. 9-2: در تمامي زيرپهنه­هاي سکونت، تعداد طبقات مسکوني مجاز در جدول شماره (1)، از اولين طبقه مسکوني به بالا (احداث شده بر روي زيرزمين و يا پيلوت با ارتفاع حداكثر 4/2 متر)، محاسبه مي‌شود. 10-2: پارکينگ مورد نياز براي هر واحد مسكوني در پهنه سكونت (R)، و براي کليه واحدهاي مسکوني هر ساختمان، حداقل يك واحد پاركينگ براي هر واحد مسكوني است، که در همان قطعه و در صورت عدم امكان تامين پاركينگ در آن قطعه، در پاركينگ‌هاي خارج از ملک در شعاع حداكثر 250 متر، با اسناد تفکيکي مجاز است. تبصره : شهرداري تهران ملزم است طي سه دوره پنج ساله در كليه محلات شهر تهران، به ويژه در محلاتي كه تامين پاركينگ در قطعات مسكوني امكان‌پذير نيست، موجبات احداث پاركينگ‌هاي طبقاتي را طبق استانداردهاي لازمه و براساس اسناد توسعه و عمران محله، فراهم نمايد. 11-2: احداث واحدهاي مسکوني با مساحت (زيربنا) کمتر از 35 مترمربع، (سطح مفيد) با توجه به حداقل بعد خانوار و حداقل سرانه زيربناي خالص مسکوني (حدود 5/17 مترمربع براي هر فرد) تا افق طرح (1405)، مجاز نيست. 12-2: در كليه پهنه‌هاي سكونت، به استثناي بافت‌هاي ارزشمند روستايي و تاريخي، اعمال حداكثر تراكم ساختماني مجاز، منوط به رعايت حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر، طبق جدول شماره (1) است. 13-2: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در بافت مسكوني ارزشمند معاصر (R231)، طبق اصول و ضوابط طرح‌هاي مصوب پهنه‌هاي مذكور است. تبصره: شهرداري تهران موظف است، ظرف مدت يكسال پس از ابلاغ طرح تفصيلي،  اين ضوابط  را تهيه و براي تصويب به مراجع ذيربط ارائه نمايد. تا تدوين و تصويب اين ضوابط، رسيدگي به نحوه ساخت و ساز در پهنه‌هاي ويژه، به عهده معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران است. 14-2: در تمامي زيرپهنه‌هاي سكونت عام (R1) و زيرپهنه‌هاي سكونت ويژه (R25 و R26)، اگر مساحت ملك كمتر از حدنصاب اندازه قطعه و يا عرض‌گذر مجاور آن، كمتر از حداقل‌هاي جدول شماره (1) باشد، ازحداكثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، يك طبقه با تراکم متناظر كاهش مي‌يابد. در مواردي كه قطعه‌اي هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ عرض‌گذر مجاور، كمتر از حداقل‌هاي جدول (1) باشد، دو طبقه از حداكثر تعداد طبقات با تراکم متناظر، كاهش مي‌يابد. تبصره (1): کاهش طبقات، مي‌بايد به گونه‌اي اعمال شود، که تعداد طبقات از 3 طبقه روي پيلوت، يا زيرزمين کمتر نشود. تبصره (2): كاهش طبقات در زيرپهنه‌هاي مسکوني با تراکم کم، اعمال نمي‌شود. تبصره (3): ساخت و ساز در قطعات ريزدانه، طبق بندهاي 1-15 تا 6-15 فصل دوم مجموعه ضوابط و مقررات طرح تفصيلي است. تبصره (4)*: تقليل حداقل اندازه قطعات، مصوب طرح جامع در زيرپهنه­هاي مسکوني ويژه (R26)، مشتمل بر تقليل اندازه قطعه، از 1000 به 750 مترمربع، در زيرپهنه (R261) و از 1500 به 1000 مترمربع در زيرپهنه (R262) و از 5000 به 3000 مترمربع، در زيرپهنه (R263) است. تبصره (5) *: حذف قيد سقف واحدپذيري سکونت، مصوب طرح جامع در زيرپهنه­هاي مسکوني ويژه (R241). 15-2: شهرداري تهران، ملزم است با توجه به مصوبه طرح تفصيلي يكپارچه شهر تهران (ماده سه، تبصره دو) در سال اول اجراي طرح تفصيلي، در چارچوب بازنگري طرح تفصيلي جديد شهر تهران، ضمن تعيين حداقل اندازه قطعات به تفكيك مناطق در زيرپهنه‌هاي مسكوني با تراكم كم، نسبت به تدقيق منطقه‌اي اندازه حداقل قطعات و عرض معابردر ساير زيرپهنه‌هاي مسكوني نيز اقدام نمايد.   * مصوب کميسيون ماده پنج، با الزام به انعکاس آن به شورايعالي شهرسازي و معماري ايران. 16-2: احداث ساختمان بلندمرتبه در زيرپهنه مسکوني ويژه R263، در قطعات با حداقل 3000 مترمربع، منوط به تهيه طرح سه بعدي و تاييد آن در مراجع ذيصلاح است. (الف): مرجع رسيدگي و تاييد نهايي طرح‌هاي توجيهي قطعات 3000 مترمربع و بيشتر، به پيشنهاد شهرداري منطقه، معاونت شهرسازي و معماري شهرداري تهران است. (ب): شهرداري تهران مكلف به تهيه دستورالعمل طراحي براي ساختمان‌هاي بلندمرتبه مسکوني، ظرف مدت يكسال، پس از ابلاغ طرح تفصيلي تهران و تصويب آن در مراجع قانوني مربوطه  است. (ج): با ابلاغ طرح تفصيلي، ضوابط بلندمرتبه سازي به شيوه هرمي، ملغي است.   17-2: در زيرپهنه‌هاي مسکوني ويژه R261، در قطعاتي با مساحت كمتر از 300 مترمربع، حداكثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، سه طبقه، با حداكثر سطح اشغال 50 درصد و در زيرپهنه‌هاي مسکوني ويژه R262 و R263، در قطعاتي با مساحت كمتر از 500 مترمربع، حداكثر تعداد طبقات مجاز ساخت و ساز، چهار طبقه با حداكثر سطح اشغال 50 درصد است. 18-2: شهرداري تهران، در سال اول اجراي طرح تفصيلي، ملزم به تدوين دستورالعمل تعيين نسبت­هاي عرض (بر يا لبه) به طول (عمق) قطعه براي شرايط متفاوت در زيرپهنه­هاي مسکوني ويژه (R26) است.      
+ نوشته شده در  جمعه پنجم خرداد 1391ساعت 17:11  توسط omid rasekhdost  |